Cómo Evaluar Una Inversión en Bienes Raíces en 5 Minutos

Ahora, para realizar cualquier inversión hay que hacer nuestra tarea. ¿Cuánto esperamos que nos dé de rendimiento? ¿De dónde viene el rendimiento? ¿Flujo, apreciación, ambos? ¿Cuáles son los riesgos? ¿Qué pasa si alguno de los riesgos se materializa?

Las bienes raíces no son la excepción, pero te voy a mostrar cómo evaluar rápidamente una oportunidad para poder saber si vale la pena investigar un poco más o si la deberías de descartar.

Paso 1. Calcula cuánto pagarías por la propiedad.

Este paso es sencillo pero muchas personas se equivocan porque se les olvidan algunas cosas: costos de transacción.

Cuando compras una propiedad no sólo pagas el precio que acuerdas con el vendedor, sino que también tienes que pagar al notario, impuestos, al banco, etc.

Una buena regla es que los costos de comprar una propiedad están entre 6% y 8%. Supongamos que vamos a comprar una propiedad listada en $3,000,000 MXN. Entonces nuestro precio total, asumiendo costos de transacción de 6%, sería:

• Precio acordado: $3,000,000
• Costos de transacción: $3,000,000 x 6% = $180,000
• Total: $3,180,000

Paso 2. ¿Cuánto flujo de efectivo va a generar cada mes?

En este caso tenemos que tomar en cuenta varias cosas: ¿En cuánto vamos a rentar la propiedad? ¿Cuántos meses del año estará rentada en promedio? ¿Cuánto pondremos para mantener la propiedad?

De nuevo tenemos que hacer suposiciones para este ejemplo. Aquí están los que haremos:

• En internet vemos propiedades similares que se están rentando en $17,000 por mes. Planeamos rentarla en esa suma.
• En promedio, la propiedad estará vacante 1 mes cada año.
• Se destinará el 1% del valor de la propiedad cada año para mantenerla.
• Estamos financiando 30% del valor de compra con un crédito hipotecario. Para este crédito pagaríamos $9,000 por mes.

Así que con estos datos vamos a calcular rápidamente cuánto nos sobraría:

• Renta máxima: $17,000 x 12 meses = $204,000 al año
• Ingresos probables: $204,000 x (1 – 8% vacante) = $187,680 al año
• Gastos
  • Crédito: $9,000 x 12 = $108,000
  • Mantenimiento: $3,000,000 x 1% = $30,000
  • Predial: $3,500
• Utilidad antes de impuestos: $49,680

Paso 3. Calcular mi rendimiento en efectivo esperado.

El rendimiento que te va a dar tu propiedad tiene que ver con sus utilidades y cuánto te costo. Adicional a eso, tu rendimiento aumentará porque la propiedad se va apreciando con el tiempo y el crédito se va pagando con las rentas. Pero para esta evaluación rápida, hay que comenzar con el efectivo.

Voy a dividir las utilidades entre la porción del costo de adquisición de la propiedad que desembolsamos nosotros, es decir, voy a restar lo que puso el banco.

• Rendimiento en efectivo esperado: $49,680 / ($3,180,000 – $900,000) = 2.17%

Paso 4. Considerar las alternativas

Para cualquier inversión que vayas a hacer, siempre hay alternativas. Podrías invertir en otra propiedad, acciones, bonos gubernamentales, un negocio nuevo, etc.

En este caso, rápidamente debemos consultar el rendimiento que podemos tener por prestarle al gobierno mexicano. Esto es porque es una inversión alternativa de menor riesgo a la que estamos considerando. Si ahí podemos tener mayor rendimiento, entonces tal vez no debamos invertir aquí.

Si hoy reviso en la página de Banco de México qué rendimiento da un bono de 10 años del gobierno de México puedo ver que es 8.67%.

Paso 5. Concluir

Entonces, el rendimiento en efectivo de la propiedad es aproximadamente 6.5% menor que el rendimiento del bono. Para que nos fuera mucho mejor con la propiedad que con el bono necesitaríamos compensar con apreciación y el pago del crédito.

En lo personal, yo quisiera tener un rendimiento aproximadamente del doble que un bono de largo plazo de México para invertir en bienes raíces. Esto quiere decir que esperaría un 17%.

Si en promedio el pago del crédito hace que el balance baje 1% por año, entonces me faltarían…

17% – 2.17% – 1% = 13.83%

… de apreciación anual para poder tener el rendimiento que quiero. En el largo plazo, todas las propiedades tienden a apreciarse al ritmo de la inflación del país. Me parece poco probable que en el largo plazo la inflación acumule casi 14% por año.

Entonces en este caso, la propiedad no vale la pena considerarse para inversión. Con práctica vas a poder estimar estos números muy rápidamente y hacer tu evaluación inicial en menos de 5 minutos.